《民法典》生效后前期物业服务合同解除权研究

引言：
 在《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)出台前，关于前期物业服务合同的订立、效力、终止等多通过《物业管理条例》及各个地区的地方性法规进行规制。随着建筑物区分所有权形态的确立、业主自治意识的转变及物业服务企业与业主之间纠纷数量的增加，物业服务合同领域的部门法缺失导致人民法院在裁判物业服务合同纠纷时容易产生分歧。为便于司法裁判，最高人民法院针对物业服务合同纠纷出台了相关司法解释，为解决因物业服务合同产生的纠纷指明了裁判方向，但由于原有物业服务合同的相关规定效力层级较低，在司法实践中地域性规定差异较大，使得物业服务纠纷在裁判时极易出现具有分歧性的判决。因此，《民法典》在制定时充分考虑到物业服务合同的立法需求，在典型合同编中增设了关于物业服务合同的规定，将物业服务合同列为有名合同，将以往散列在不同法律法规中与物业服务合同相关的内容进行整合、归纳，统一纳入《民法典》,使得物业服务合同的订立、履行从此具备了实体法依据。

前期物业服务合同同样属于物业服务合同，指的是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业，并与之签订的合同。从房屋交付前到业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时的期间，均属于前期物业服务阶段。而现实中前期物业服务合同从签订到实际履行及履行期限都比较长，在该过程中情势变迁，建设单位与物业服务企业关系崩坏欲解除合同，部分业主不满意物业单位提供的物业服务不愿继续履行前期物业服务合同的情形偶有发生。那么，建设单位、业主或者物业单位是否享有解除权以及如何行使该权利将是本篇文章探讨的核心问题，由于约定解除和法定解除皆需满足特定的情形，权利界限较为明晰，因此不作为本文讨论的重点，本文重点讨论广受争议的任意解除权。

 一、前期物业服务合同

（一）前期物业服务合同的性质
通过分析《民法典》第946条之规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。可得出，该条显然规定了业主的任意解除权，因此物业服务合同以及前期物业服务合同具有一定的委托合同属性。但不能因此就简单地理解前期物业服务合同就是委托合同。物业服务合同为有名合同，《民法典》合同编第二十三章为“委托合同”的相关规定，紧接着第二十四章专章规定了“物业服务合同”相关条文，因此物业服务合同作为有名合同是与委托合同有本质区别的一类合同。
（二）前期物业服务合同产生的必要性
前期物业服务合同仅存在于业主、业主大会选聘物业服务企业之前的过渡时期，是因为在现实中，物业的销售以及业主的入住是一个持续性的过程，这个阶段要求实现民法典所规定的程序形成业主大会决定由业主共同选定一个物业机构几乎是不现实的，而这个阶段的物业管理服务又是必需的。因此，为了避免这个阶段出现物业管理的空白，明确前期物业服务管理的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》第二十一条明确规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”通过该条规定，将选聘前期物业服务单位的权利授予了建设单位。
（三）前期物业服务单位的产生方式
根据《物业管理条例》第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”通过该条规定，我国确定了建管分离的原则，并且规定除非经过批准，物业服务企业必须经过招投标，违反上述规定的，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，将由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。但是在实际操作中，基于物业服务行业有利可图，建设单位基本是走邀请招标的流程形式，不约而同会选择其下属企业或关联企业。
（四）前期物业服务合同对业主的约束力
前期物业合同虽非业主同物业单位之间签订的合同，但是却是为业主设定权利义务的合同，并且业主通过同意商品房买卖合同中同物业相关的条款而明确表示受前期物业服务合同的约束。因此，为了保护业主的知情权和选择权，《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”并且在如今的制式备案合同中，物业条款属于必须填写的条款。另外，除了通过商品房买卖合同中业主明确表示受前期物业服务合同约束外，《民法典》第九百三十九条明确规定：“ 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
因此，对于业主而言，在购房时除了详细地了解房屋现状以及区位环境以外，还应特别注意建设单位所签订的前期物业管理合同，比如服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款，同时如果物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，同样也视为物业服务合同的组成部分。 
对于建设单位而言，应当本着为业主考虑、服务业主的精神来选量物业服务人，并且在与物业服务人订立前期物业服务合同时根据小区实际情况选定合适的服务质量、服务费用的标准和服务期限，避免因前期物业服务合同内容不合理而丧失众多的潜在客户。     
（五）前期物业合同的签订方式

实践中，建设单位早在出售物业之前就已经选聘了物业单位，目前各地的商品房买卖备案合同均为制式合同，建设单位能调整的内容有限，上述制式合同中有专门的章节对前期物业管理进行约定，其中包括物业单位的名称、服务期限以及计费方式等关键内容。同时前期物业服务合同以及管理规约也会作为合同附件，和合同正文具有同等效力。除此之外，在房屋出售以后，建设单位往往会安排业主同物业单位单独另行签订一份前期物业服务合同，内容基本同物业单位和建设单位签订的内容一致。

二、前期物业服务合同的终止情形

为便于理解《民法典》中关于前期物业服务合同终止情形的含义，从而更好地适用法律规定，本文将前期物业服务合同终止的情形概括为以下几种：
(一)因法定情形的出现而终止
本文认为，《民法典》第九百四十条的规定应当理解为前期物业服务合同的法定终止情形。在此规定之下，如若业委会或业主与新的物业服务企业订立的物业服务合同是生效的，则前期物业服务合同不管是否期满均自行终止。这意味着即便前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满，或者前期物业服务合同中约定的其他终止情形并未出现，一旦出现了法律规定的业委会、业主自行与新的物业服务企业签订了新的、生效的物业服务合同，开发商与前期物业服务企业之间签订的前期物业合同就应该因该法定情形的出现而自行终止。
(二)因业主行使单方解除权而终止
《民法典》第九百四十六条的相关规定系对业主单方解除权的规定。需要特别说明的是，该规定中用“物业服务人”一词涵盖了前期物业服务主体及其他物业服务主体。法律规定中虽未明确表明前述含义，即“物业服务人”为前期物业服务主体还是其他物业服务主体?根据业主大会的法定职权，其有权解聘的物业服务企业既包括前期物业服务企业，也包括其他的物业服务企业，因此，《民法典》该条规定涵盖了前期物业服务主体及其他物业服务主体。在该情形下，前期物业服务合同可因业主行使单方解除权而终止。
应当注意的是，在此种情形下，法律对业主决议解聘物业服务企业的通知程序也进行了规制，即应当提前60日书面通知物业服务人。对于“决定解聘的应当提前60天通知物业服务人”应当如何理解?是指决定解聘之前应提前60日进行通知?还是决定解聘后到通知解除时期间应满足60日?《民法典》对此语焉不详。最高人民法院的观点倾向于认为该60日应指通知物业服务企业解聘到物业服务合同确定解除的时间应满60日。界定前述通知期限对人民法院认定物业服务合同的解除时间有重要意义。《民法典》在业主行使单方解除权的程序上有此规定，充分考虑了物业服务的特殊性，一方面，提前通知解聘事项有助于物业服务企业及时止损，防止损失扩大；另一方面，提前通知解聘事项也有助于物业服务企业合理准备退场、交接事宜。
(三)因物业服务企业不同意续聘而终止
《民法典》第九百四十七条的内容，创设性地对物业服务企业续聘的情形作出了规定，同时将物业服务合同的续订事项一并纳入到法律规定中。从物业服务企业的续聘到物业服务合同的续订，形成了前后连贯的物业服务企业选聘及物业服务合同订立机制。
该条文不仅赋予了业主续聘物业服务企业的权利，基于权利义务的平等性，也赋予了物业服务企业不同意续聘的权利。在拒绝续聘的程序上，对物业服务企业应当遵守的通知义务也做出了相应规制，以防止物业服务企业随意撤场，即物业服务企业在合同约定的期限届满前90日内仍应履行通知义务。另外，该条法律规定同《民法典》九百四十六条规定一样未区分“原物业服务人”的具体含义，本文的观点与上述观点相同，该法条中的“原物业服务人”应当包括前期及其他物业服务主体。因此，在此种情形下，因服务期限届满，物业服务企业拒绝续聘、拒绝续订原物业服务合同，从而导致原物业服务合同终止。
(四)因业主行使任意解除权而终止
《民法典》第九百四十八条的规定，充分考虑业主大会“成立难、启动难”以及物业服务企业“更换难”的客观现状，对业主的任意解除权进行了相应保护。实践中，往往存在前期物业服务合同早已到期，但由于小区第一次业主大会尚未召开、业主大会未成立、业主委员会尚未选举等，使得业主客观上无法从事选聘其他物业服务企业的行为，因此造成了依然由前期物业服务企业持续为小区提供物业服务的情形。

为了防止前期物业服务合同到期后物业公司随意撤场的情形，抑或是解决物业公司虽未撤场却无驻场依据的问题，先前的法律法规及相关司法解释均规定前期物业服务合同在此种情形下并不当然终止，前期物业服务合同约定的服务期限虽已届满但仍继续有效。《民法典》在此基础上吸收了原法律规定的内容，明确规定此种情形下原物业服务合同继续有效，同时创设性地规定此种情形下的物业服务合同变更为不定期物业服务合同，基于不定期合同的属性，当事人一方有权随时解除不定期合同，即各方享有任意解除权。此种情形下，前期物业服务合同可因业主行使任意解除权而终止。

三、前期物业服务合同签订后各主体的任意解除权

任意解除权是指当事人不需要有合同约定的事由或法定的事由可以随时解除合同的权利。《民法典》第九百三十三条规定了委托合同当事人双方可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。在民法典颁布以前，多地法院认为前期物业服务合同性质上属于委托合同，因此，建设单位在将房屋交付业主之前享有任意解除权，但这样的判决看似法理上有理有据，逻辑清晰，在实践中，却容易引起广大业主的不满。如果说商品房本身属于硬件，那么物业服务、周边环境及基础设施等便属于业主重视的软件。房屋的根本用途系居住，好的物业服务单位将大大提升居住的舒适度，因此，在购买房屋时，很多购房者是十分重视物业服务单位的，甚至愿意高出市场价购买高品质物业服务的小区。这一心理便被某些开发商利用，开发商往往在销售阶段以高品质服务物业单位为噱头，以远高出市场价的水平进行销售，在房屋大量售出后滥用任意解除权擅自更换物业服务单位，更换成建设单位的下属物业或关联物业提供服务，收取服务费，后者往往在管理水平上同前者相去甚远，极其容易造成业主收房时群体性不满，引发纠纷。因此，如果法院在考虑是否支持开发商的解除权时仅仅只考虑法律规定，而不考虑判决生效后对社会的实际影响，这样的判决仅仅考虑一纸条文而未考虑法的精神和原理，很难被认为是正确的判决。
（一）业主的任意解除权问题
《民法典》第九百四十六条规定：“ 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
《民法典》第九百四十六条虽然创设性地规定了业主的任意解除权，即在物业服务合同到期后，当事人一方均享有任意解除权，但并不意味着当事人一方可以随意行使解除权，业主任意解除权仍需依法行使
在物业合同领域，所谓当事人可能指业主、业主大会、业主委员会、物业公司，但物业服务合同主体中享有任意解除权的主体，既非业主个人，也非不具备解聘物业服务企业职权的业主委员会。从根源上来讲，可以行使任意解除权的主体需为具备解除权的主体，如业主大会通过法定决议程序决定解除不定期物业服务合同，或业主委员会在业主大会形成解聘决议后代表业主大会签署解除不定期物业服务合同的协议。即人民法院在审查当事人一方任意解除权的行使是否产生法律效力时，应当先审查当事人主体是否享有任意解除权，从而在此基础上评判业主任意解除权的行使效力。而作为单独的业主个人，是不享有任意解除权的。因为根据民法典第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。并且需经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）物业单位的任意解除权问题
《民法典》第九百四十八条规定，物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百五十条规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。依照以上条文规定，当因各种主客观事由导致业主和物业公司丧失相互信任时，允许其解除物业服务合同，为其提供一个及时离开法锁的途径。但考虑到物业服务合同具有涉众性、持续性的特点，仅享有在不定期物业服务合同期间的任意解除权。除此之外，《民法典》第九百五十条的规定还进一步提高了物业服务合同解除的要求，即物业服务合同在新承接人接管后，才能完成实际意义上的解除。换而言之，如果业主大会不能选聘新物业服务人或者决定自行管理的，物业服务人就仍需按之前合同的约定继续提供物业服务。可见，物业服务合同的解除体现了立法者在法律层面并不赞同物业公司可以任意解除物业服务合同。
（三）建设单位的任意解除权问题
 通过检索众多此类判例的结果来看，实务中存在不同的裁判观点：第一种观点认为：前期物业服务合同性质上属于委托合同，根据委托合同的特性，双方具有单方任意解除权。如江苏省高院（2015）苏审二民申字第00896号再审复查与审判监督民事裁定书中持此观点，并认为物业公司与地产公司于2012年11月27日签订的《前期物业服务委托合同》的基础法律关系是委托法律关系，物业公司的前期介入服务以及管理活动均是接受地产公司的委托而实施的，即使合同是采取招投标的方式签订并经过专家审定程序和政府职权部门确认，并不因此改变合同的性质。当双方发生纠纷时，在处理上不应突破基本法律关系所确定的权利义务内容。委托合同一般是基于信任而签订的，本案中，双方实际已经产生矛盾，在合同的实施中甚至还存在互相攻击的情况，信任已经不复存在，如果在此情形下，如果仍然不允许双方解除合同，显然是不利于合同目的实现，也不符合当事人签订合同的初衷。从合同的主体来看，物业公司主张住宅出售以后，因为服务的对象发生了变化，那么合同的相对方也相应发生变化。该主张显然已经突破了合同的相对性原则。首先，物业公司是接受地产公司的委托来实施服务和管理行为的，相对于业主而言，物业公司是地产公司的代表，服务结果实际也是由地产公司来承担。因此，业主只是服务的对象，并不是合同的相对方。其次，签订《前期物业服务委托合同》的双方只有本案的双方，并没有业主委员会介入，也没有其他人来主张权利，即使来主张权利也会缺乏合同依据。因此，本案如果要解除合同，也只有本案的双方才能提出。最后，《江苏省物业管理条例》第十七条的规定是对选取物业公司在程序上的规定，并不是对法律关系的确定。如果商品房一旦卖出，只有业主大会才能解除《前期物业服务委托合同》，委托方反而不能提出解除，相对于尚未成立业主委员会的小区，如果物业公司不同意解除，合同就会无法解除，就会产生委托他人完成一定行为，即使不满意，仍然不能更换受托人的结果，这样的结果将会导致委托方与受托方权利失衡，对于委托方所产生的风险是极大的，明显不合常理。正因为如此，《中华人民共和国合同法》第四百一十条才明确规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。
对于此观点，本文认为，《民法典》生效后，前期物业服务合同并非委托合同，而是同属民法典合同编中与委托合同并列的有名合同，不能适用委托合同的相关规定解除物业服务合同。因为，首先委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。且受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务。而前期物业服务合同履行过程中，物业公司并非以地产公司的名义向小区的业主提供物业服务，也没有因此收取开发商的委托费用，处理的也并非是开发商的事务，而是物业公司依据双方签订的合同，以自己的名义为小区的业主提供物业服务，直接以自己的名义收取业主的物业费。因此双方签订的前期物业服务合同不符合委托合同的定义及法律要件，不应定性为委托合同。其次根据《民事案件案由规定》，委托合同与物业服务合同同属合同纠纷项下的二级案由，二者属于并列关系，属于不同的法律关系，因此，前期物业服务合同并非委托合同，也不能简单的适用委托合同的相关规定来解除前期物业服务合同。
第二种观点认为：在物业出售以后，建设单位不具有单方解除前期物业服务合同的权利，而应由业主共同决定。该观点已经成为各地法院的主流观点也系本文认同的观点。
如在江苏省淮安市中级人民法院（2021）苏08民终4681号判决中，法院经审理认为：“原告璟和房产虽是与被告盛华物业签订《前期物业服务合同》的一方当事人，但《前期物业服务合同》系小区业主委员会选聘物业服务企业前，为了小区物业工作顺利开展，由房产开发商与其委托的物业服务企业签订的合同，该合同并非仅涉及合同签约当事人权利、义务，而是对小区全体业主均具有约束力，属为第三人订立的合同。因此，解除《前期物业服务合同》不同于普通合同的解除。根据我国《民法典》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，并应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。本案中，案涉小区的房屋已全部售出，办理交房手续的业主也已直接与被告盛华物业签订了《物业服务合同》，建立了物业服务法律关系。原告璟和房产无权以自己的名义解除《前期物业服务合同》，也就无权请求确认双方之间签订的《璟和名城（茂华国际汇北地块）前期物业服务合同》解除，其作为原告的诉讼主体不适格。因此驳回原告淮安璟和房地产开发有限公司的起诉。”在该案中，法院直接否定了建设单位的起诉主体资格。
另外，在云南省楚雄彝族自治州中级人民法院(2021)云23民终1465号案件中，法院同样认为：“物业开始销售后，前期物业服务合同的解除权只能由建设单位与业主共同协商行使，建设单位不能擅自解除前期物业服务合同，如建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主的利益。本案中，因未成立业主委员会不符合合同约定的解除条件，誉成公司未提交相应证据证实与业主共同协商授权其行使解除权，庭审中，建和公司不同意解除案涉合同，也无证据证明案涉合同达到法定解除条件，故案涉合同不应终止。对誉成公司所提异议及遗漏认定的事实，不予确认。”

在山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终7700号案件中，法院认为：“其一，双方当事人签订的《京华海悦前期物业服务合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定予以履行。其二，双方合同期限约定自2017年1月24日起至业委会成立选聘新的物业企业并签订新的物业服务合同生效之日止，本案中涉案小区尚未成立业委会，约定解除的条件并未成就。其三，双方当事人所签订的系前期物业服务合同，根据相关行政法规和行业管理规定，前期物业服务合同必须经过招投标程序并在行业管理部门进行登记备案，双方当事人之间的合同已经完成上述程序，双方应当按照合同约定全面履行，中海外公司单方面解除合同并另行选聘其他物业公司的行为，违反相关规定，不应准许。综上，本案不具备法定解除或约定解除的条件，并且中海外公司单方面解除合同的行为违反行政法规和行业管理规定，中海外公司解除合同的行为无效，原、中海外公司应当继续履行合同。”

四、结语

正如以上案例中所言，前期物业服务合同的主要目的是为了保障在业主能自主选择物业公司前，维持已入住业主的居住条件。该合同并非仅涉及合同签约当事人权利、义务，而是对小区全体业主均具有约束力，属为第三人订立的合同。因此，解除《前期物业服务合同》不同于普通合同的解除。为维护业主的利益，开发商欲解除前期物业服务合同的，不仅需要符合法定解除的要件，还需要考察业主的利益并听取业主的意见，如建设单位随意解除合同，必然会造成物业管理的无序或不稳定，损害全体业主的利益。而作为单个业主以及物业服务单位，如果赋予任意解除权，同样将造成物业管理的无序。

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6、江苏省淮安市中级人民法院（2021）苏08民终4681号民事裁定书。
7、云南省楚雄彝族自治州中级人民法院(2021)云23民终1465号民事裁定书。
8、山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终7700号民事判决书。