房地产

 

房地产行业正经历深刻变革，法律服务需求从“规模扩张”走向“质量赋能”。

2026年，中国房地产市场迎来历史性拐点。历经近四年的深度调整，行业正式告别“高杠杆、高周转”的粗放增长模式，步入“稳健复苏、品质优先、结构分化”的高质量发展新阶段 。政府工作报告明确提出“着力稳定房地产市场”、“因城施策控增量、去库存、优供给”，“好房子”连续两年写入政府工作报告，2026年更从“推动建设”优化为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”的重点部署 。

 

行业变局之下，房地产企业的法律需求正在发生根本性转移：从“规模扩张”到“存量盘活”：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，城市更新成为主赛道。从“开发销售”到“持有运营”：商业不动产REITs全面放开，写字楼、酒店、长租公寓纳入试点范围。从“高杠杆驱动”到“合规生存”：土地增值税清算、企业所得税合规压力持续加大。从“单一开发”到“多元博弈”：纠纷重心向股东、供应商、小业主纠纷迁移

 

我们深知，今天的房地产法律服务，不能只懂“开发流程”，更要懂“资产价值”；不能只做“事后诉讼”，更要能“前置风控”。我们致力于：为开发企业：在销售承压、利润变薄的时代，通过精细化合规管理守住利润底线；为存量持有方：打通“投融管退”最后一公里，借助REITs等金融工具盘活沉睡资产；为困境项目：在行业出清周期中，通过纾困重整实现烂尾项目价值重生；为产业链各方：在“工抵房”、合作开发等复杂交易中锁定权益、防范风险。

 

我们不囿于传统的“房地产诉讼”思维，而是以全周期价值服务为核心，从土地获取到资产证券化，从常规开发到城市更新，从债权融资到REITs退出，为客户提供贯穿房地产项目全生命周期的法律支持，让法律成为房企穿越周期的坚实后盾。

 

中栋在房地产领域主要法律服务内容：

 

1. 土地获取与一级开发

 

土地是房地产项目的核心资产。在“控增量、去库存”的政策导向下，土地获取的逻辑已从“抢地”转向“精挑细选”。我们在土地获取阶段提供全方位的法律支持，协助客户以合规、高效的方式锁定优质土地资源，规避因土地权属不清、出让程序瑕疵、拆迁安置纠纷等引发的潜在风险。

 

• 土地出让/转让尽职调查
• 土地使用权出让合同审查与谈判
• 土地一级开发实施方案设计
• 征地拆迁与安置补偿方案制定
• 集体经营性建设用地入市专项服务
• 土地权属纠纷解决

 

2. 房地产合作开发与项目并购

 

房地产项目投资大、周期长，合作开发已成为主流模式。特别是在行业调整期，项目并购、资产重组、合作方退出等需求显著增加。我们协助客户设计清晰、公平、可执行的合作架构，在项目公司设立、股权安排、资金投入、利润分配、退出机制等关键环节锁定各方权责，避免“先合作、后扯皮”的困境。

 

• 合作开发交易结构设计
• 项目公司设立与股权安排
• 合作开发合同起草与谈判
• 项目并购与资产重组
• 合作方退出机制设计
• 增资扩股与股权转让

 

3. 房地产开发建设全过程合规

 

从项目立项到竣工验收，房地产开发涉及数十项行政审批和复杂的合同管理。在“保交房”白名单制度常态化运行的背景下 ，项目合规性直接关系到融资获取和交付保障。我们提供全过程合规服务，确保项目建设手续完备、合同履行顺畅、风险可控，助力项目如期、合规、优质交付。

 

• 项目立项与报批报建合规咨询
• 勘察、设计、监理、施工合同审查
• 工程款支付与进度款审核
• 工程变更与签证管理
• 竣工验收与交付专项服务
• 开发全流程合规体检与风险排查

 

4. 商品房销售与交付合规

 

商品房销售环节是房企与终端消费者直接接触的界面，也是纠纷高发地带。当前政策红利持续释放，首付比例下调、限购条件放宽、贷款利率维持低位 ，销售窗口期正在打开。我们协助客户建立规范的销售体系，从广告合规、认购签约，到贷款办理、房屋交付，全程防控法律风险，维护企业品牌声誉。

 

• 商品房预售/销售方案合规审查
• 商品房买卖合同示范文本定制
• 销售广告与宣传合规审查
• 按揭贷款与公积金贷款法律服务
• 房屋交付与收楼法律支持
• 业主投诉与群诉纠纷应对

 

5. 商业地产与资产运营

 

随着行业从“开发时代”迈向“守护时代” ，商业地产的价值越来越依赖于持续运营能力。我们为商业综合体、写字楼、长租公寓、产业园区等持有型物业提供运营阶段的法律服务，协助客户构建规范、高效的租赁与运营体系，实现资产的保值增值。

 

• 商业物业租赁合同模板定制
• 大型主力店/品牌商户租赁谈判
• 物业管理服务合同审查
• 商业运营合规咨询
• 租户管理与清退专项服务
• 酒店/公寓委托运营合同审查

 

6. 城市更新与存量改造

 

随着城市发展从“增量扩张”转向“存量提质”，城市更新成为房地产行业的新赛道。自然资源部明确“新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发” ，城市更新成为未来房地产发展的重要阵地。我们熟悉北京及全国主要城市的城市更新政策，为老旧小区改造、老旧厂房转型、历史街区保护更新等项目提供从政策解读、实施路径设计到拆迁谈判、项目建设的全流程法律服务。

 

• 城市更新政策咨询与合规论证
• 项目实施主体确认与前期意愿征询
• 搬迁补偿安置方案设计与谈判
• 回迁安置房建设与交付专项
• 历史风貌保护项目合规咨询
• 老旧厂房改造与产业转型

 

7. 房地产金融与资产证券化

 

2025年底，证监会发布重磅文件，正式将写字楼、酒店、长租公寓、文旅地产等商业不动产纳入REITs试点范围 ，标志着中国REITs市场进入基础设施与商业不动产“双轮驱动”新纪元。我们为房地产企业提供多元化的融资法律服务，协助客户拓宽融资渠道、优化资本结构、降低融资成本。在资产证券化领域，我们具备丰富的实践经验，能够为客户提供从底层资产尽调到交易结构设计的全流程支持。

 

• 房地产开发贷款/信托融资
• 房地产私募基金设立与投资
• 购房尾款/供应链金融ABS
• 商业不动产REITs尽调与结构设计
• 资产重组与税务合规咨询
• 债务重组与风险化解

 

8. 房地产涉税合规与争议解决

 

当前土地增值税正式立法尚未落地，区域执行口径差异显著，叠加征管数字化转型下跨部门数据共享、全流程风险监控的强化，房地产企业涉税争议风险持续凸显 。我们协助企业构建系统性的税务合规管理体系，在土地增值税清算、企业所得税汇算等关键环节提供专业支持，并在争议发生时提供有效的权利救济策略。

 

• 土地增值税清算合规咨询
• 企业所得税汇算争议解决
• 项目全周期税务筹划合规审查
• 税务稽查应对与行政复议
• 发票合规与成本扣除专项

 

9. “工抵房”与合作开发风控

 

当前行业环境下，“工抵房”（工程款抵房）已成为常见交易模式，但其中潜藏多重法律风险。我们提供“工抵房”全链条风控服务 ，从抵债协议设计、房源锁定、过户安排到后续争议解决，协助施工方、供应商等主体在复杂交易中有效锁定权益，避免“房抵了、钱没拿到”的困境。

 

• “工抵房”交易结构设计
• 抵债协议起草与审查
• 房源锁定与过户安排
• 合作开发中的权益保障
• 项目跟投与激励机制设计

 

10. 房地产争议解决

 

房地产纠纷往往涉及多重法律关系、多方利益主体，处理难度大、专业要求高。当前纠纷重心正向股东纠纷、供应商纠纷、小业主纠纷迁移 。无论是合作开发纠纷、土地权属争议，还是商品房买卖合同纠纷、物业运营争议，我们都具备丰富的代理经验和专业的解决策略，为客户争取最大利益。

 

• 合作开发合同纠纷
• 土地使用权转让纠纷
• 商品房买卖合同纠纷（逾期交付、质量问题等）
• 房屋租赁合同纠纷
• 物业运营与服务合同纠纷
• 业主撤销权/知情权纠纷
• 房地产企业破产重整中的权利保护