建设工程价款优先受偿权和购房者请求权冲突保护

引言：

《民法典》第八百零七条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权，规定发包人逾期不支付工程款的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该条规定旨在维护建筑工人的利益，避免现实中出现的大量拖欠农民工工资的情形，维护社会的和谐和稳定。但是司法实践中建设工程优先受偿权普遍最终需要通过执行程序才能落实，但是经常因为在执行过程中遇到被执行工程的购房者主张权利而受到阻拦。

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对该冲突提供了一条解决思路。该条基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。

但该条文的适用需满足其中规定的三个要件，而法律的规定不能穷尽现实中所有的情形，法的适用总是伴随着法的解释。本文将会根据最高院的裁判案例总结该条文适用中出现的较为常见的几种情形，并分析在这些情形下，最高院目前的裁判倾向。

关键词：建设工程优先受偿权、消费者购房人、以物抵债、商住两用房

「法条沿革」

要件一

「在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同」

情形一、名为《商品房买卖合同》，实为《借款担保合同》

案例：（2017）最高法民再154号

上海家树建筑工程有限公司、李伟第三人撤销之诉再审民事判决书

裁判宗旨：

家树公司系昆山置业公司开发的枫丹御园一、二期工程的总承包方，其施工建造的枫丹御园工程包括案涉32套房屋。因昆山置业公司欠付家树公司工程款，经仲裁裁决家树公司享有工程价款优先受偿权的房屋中包括了案涉31套房屋。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”如前所述，李伟（1）对双方约定用以担保的案涉32套房屋不享有担保物权，其仅有权基于与昆山置业公司、高远公司之间的合同约定请求偿还借款，以及要求以案涉用于借款担保的32套房屋拍卖价款对高远公司欠付的借款进行清偿的权利，其权利性质属于基于双方合同而产生的债权，不能够对抗家树公司作为案涉房屋工程的承包方依法对其施工的工程享有的工程价款优先受偿权。

情形二、以房抵债的商品房买卖合同

结论：满足第二十九条规定要件的，可对抗建设工程优先受偿权的执行；仅仅为实现以房抵债目的，并非用于居住的，不能对抗执行。

案例一：（2018）最高法民终165号

浙江中仑建设有限公司、白庆蕾二审民事判决书

裁判宗旨：

根据本案查明的事实，第一，白庆蕾和银陇公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年6月28日，而法院查封涉案房产的时间是2016年9月28日，合同签订时间早于查封之日；且银陇公司于2015年4月8日就已取得商品房预售许可证，从而证实涉案的《商品房买卖合同》是合法有效的。第二，白庆蕾购买涉案房屋的目的是居住，且名下只有该一套住房。第三，涉案房产是白庆蕾基于以房抵债的原因取得，应视为已实际支付了房屋对价。第四，银陇公司自认因公司原因未按约定给白庆蕾办理房产过户手续，因而证实白庆蕾在未办理产权过户手续一事上并无过错。第五，中仑公司对涉案房屋的保全是基于其享有建设工程价款的优先受偿权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”中仑公司享有的建设工程优先受偿权不能对抗支付了商品房全部购房款的白庆蕾对涉案房屋享有的权利。综上，白庆蕾以其取得的物权期待权可以阻却该院对涉案房屋的执行措施。

案例二：（2021）最高法民申948号

张宝峰、廊坊市祥泰房地产开发有限公司再审审查与审判监督民事裁定书

裁判宗旨：

关于张宝峰的债权是否优先于普通债权受偿问题。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，张宝峰与祥泰公司存在借贷关系，在祥泰公司无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿张宝峰借给祥泰公司的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定张宝峰应在合同签订时向祥泰公司全额缴纳房款，但张宝峰并未按照合同约定向祥泰公司支付购房款，而是以祥泰公司欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，祥泰公司与张宝峰之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，张宝峰签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

案例三：（2020）最高法民申2681号

孙淑丽、威海广信房地产开发有限责任公司破产债权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

裁判宗旨：

第一，孙淑丽不属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。根据原审认定的事实，2013年6月14日，孙淑丽与广信公司签订《借款合同》，向广信公司出借100万元，借款期限自2013年6月14日至2014年6月14日。到期后，广信公司未能按约还款。2015年8月18日，孙淑丽向广信公司总经理提交以房抵顶借款的申请。2015年10月29日，孙淑丽与广信公司签订《顶房协议》，广信公司将1C-3909号、1B-2720号房产抵顶给孙淑丽。2016年2月25日，孙淑丽与广信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由孙淑丽购买百度城-1C-3909室房产，总购房款533562元。同日，广信公司向孙淑丽出具收款收据，记载交款单位为孙淑丽，金额533562元，收款事由为百度城二期房款（1C-3909）。但孙淑丽并未实际付款，而是以广信公司所欠孙淑丽借款抵顶。由上述事实可知，本案中孙淑丽与广信公司的原法律关系为借款合同关系，随后通过签订《商品房买卖合同（预售）》以实现以物抵债的交易目的。孙淑丽基于广信公司的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。孙淑丽不属于消费者购房人，不能据此取得涉案房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。

要件二

「所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋」

情形一、房屋的性质为商品房，用于经营的商铺

案例：（2018）最高法民终172号

苏明瑜、浙江中仑建设有限公司二审民事判决书

裁判宗旨：

该院认为，执行异议之诉审查的关键是审查案外人享有的实体权利是否可以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”涉案房产是商铺，苏明瑜购买商铺明显不是用于居住，故苏明瑜提出的执行异议不符合上述规定。又因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定主要是保护为生活所需而购买房屋的消费者。本案中，苏明瑜购买商铺是为经营所需，其并不是上述规定中的“消费者”，所以苏明瑜享有的债权亦不能对抗中仑公司享有的建设工程价款优先受偿权，不能阻却针对涉案房屋的执行措施。

情形二、“买受人名下无其他用于居住的房屋”不包括“设计用途为商业”、不符合居住的使用目的商业用房。

案例：（2019）最高法民申4892号

赖楚衡、涂娟案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

裁判宗旨：

本院经审查认为，（一）关于原判认定基本事实是否缺乏证据证明的问题。本院认为，《执行异议与复议规定》第二十九条规定之“买受人名下无其他用于居住的房屋”，应当理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。赖楚衡提出，涂娟名下另有房产，但经原审查明该房屋在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为“设计用途为商业”，不符合居住的使用目的，故并非《执行异议与复议规定》第二十九条规定的居住房屋，不能推翻原判决关于涂娟名下无其他用于居住的房屋的基本事实认定。故原判决认定涂娟系本案消费者买受人并不缺乏证据证明。赖楚衡该项再审申请事由不能成立。

情形三、用于居住包括具有居住属性的商住两用房

案例一：最高法民终545号

中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、张青申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

裁判宗旨：

本院认为，《执行异议和复议的规定》第二十九条系针对房屋消费者物权期待权的保护条件所做的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋；这里的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，通常是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合“所购商品房系用于居住”的要求。虽然案涉房屋目前被出租，但不能以此否定该房屋系用于居住的房屋性质。长城资产贵州公司以案涉房屋用于经营而未实际居住为由，主张案涉房屋不符合“所购商品房系用于居住”的条件，依据尚不充分。同时，根据东街社区居委会的《证明》载明的内容，买受人张青户籍所在地在安顺，在外地没有长期的正式的工作，只是短期务工，且其本人名下除案涉房屋外没有其他具有居住功能的房屋，可以认定其符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。

案例二：（2020）最高法民终972号

郭健、沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

裁判宗旨：

本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的焦点问题是郭健就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

郭健已经在案涉房产被查封前签订合法有效的书面买卖合同并支付全部房款，但在农商行大东支行金钱债权执行中，郭健名下还有其他两套房屋，商住两用房由于也具备居住属性，在本案案涉房产执行过程中以及就案涉房产提出执行异议时，其名下确有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。

要件三

「已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十」

情形一、购房款虽然未达到总价款的百分之五十，但在诉讼中明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，也可排除强制执行

案例：（2021）最高法民终600号

长青建设集团有限公司、胡莉等民事经济民事二审民事判决书

裁判宗旨：

长青公司上诉主张，其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十七条规定。对此，本院认为，相对于抵押权和金钱债权等权利，工程价款优先受偿权处于优先顺位，但劣后于商品房消费者生存权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护原则。《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。根据上述规定，在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。本案中，案涉房屋用途为住宅，胡莉购买案涉房屋系用于个人居住，属于上述规定中的商品房消费者，其已经支付一定购房款，并明确表示愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其对案涉房屋所享有的民事权益能够对抗长青公司基于建设工程价款优先受偿权而对案涉房屋的强制执行。长青公司的相应上诉理由，不能成立。

结语

虽然实际中案件情形多样，但从以上案例中可以看出裁判宗旨始终没有脱离《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条背后法的精神，即批复及规定其出发点是为了维护消费者购房人的生存权，因为生存权的法益大于财产权，所以作为法律工作者，在适用第二十九条规定时，我们应该透过法律条文本身，无限趋近背后的立法精神，即无论合同如何签订、房屋是不是严格意义上的商品房、是否支付了50%以上的合同价款，最终落脚点还在于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”